PROMESA DE COMPRAVENTA EN COLOMBIA
En términos legales lo que comúnmente se conoce como promesa de compraventa es un contrato que funciona como garantía, donde las partes se obligan a materializar en el futuro un negocio, es decir un contrato de compraventa.
En este contrato las partes se obligan en un futuro a comprar y vender un bien, ya sea una casa, un automóvil, una finca, etc, donde se dará por cumplido en el momento que la compraventa se realice, es decir cuando las partes celebren el contrato de compraventa.
Dicho contrato debe ser siempre por escrito, nunca verbal y hace que surja para las partes una serie de obligaciones, este contrato preparatorio, permite la protección de los derechos de cada uno de los contratantes en caso de que se presente incumplimiento de promesa de compraventa.
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REQUISITOS DE UNA PROMESA DE COMPRAVENTA:
La promesa de compraventa en Colombia debe cumplir con los requisitos a que se refiere el artículo 1611 del código Civil para que sea vinculante u obligatorio.
«La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes:
- Que la promesa conste por escrito.
- Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil.
- Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato.
- Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
¿Se puede hacer una promesa de Compraventa oral?
Es esencial que el contrato de promesa de compraventa este por escrito, ya que las promesas verbales no tienen ninguna obligación contractual en este tema, es decir que, si nos hemos comprometido a celebrar un negocio sin firmar ningún documento, ninguna de las partes podrá reclamarle al otro el incumplimiento de esa promesa
INFORMACIÓN MÍNIMA DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA
El contrato de promesa de compraventa debe tener la siguiente información:
- Identificación de los contratantes: Si se está en presencia de personas naturales, estas deben identificarse en la notaría con su nombre, cédula de ciudadanía y domicilio, y al tratarse de personas jurídicas se debe indicar el nombre y cédula del representante legal, el tipo de sociedad y el número de escritura de constitución.
- Identificación e individualización del inmueble: Se deben indicar las características del mismo, como lo son la ubicación, área, nomenclatura, linderos generales y particulares que deben coincidir con lo señalado en el Reglamento de Propiedad Horizontal en caso de que el bien inmueble este afecto a dicho régimen.
- Cláusula de saneamiento en la que se señale que el bien se encuentra exento de medidas cautelares (hipotecas, embargos, gravámenes).
- Deben señalarse los plazos y cláusulas para la celebración del contrato, además debe indicarse la fecha y la notaría en la que se realizará la escritura pública.
- Por último debe establecerse el precio y la forma en la que se pagará, indicar las obligaciones de cada parte, las sanciones por el incumplimiento y la fecha de entrega del bien.
¿Se puede anular una promesa de Compraventa?
En muchos casos, suele suceder que alguien se arrepiente de comprar un Automóvil, porque en último momento encontró otro mejor, o un vendedor se arrepiente de vender su casa, y no sabemos qué hacer para garantizar nuestro negocio.
Cuando se incumple la promesa de compraventa, la parte afectada puede recurrir a varias fórmulas, dependiendo de lo que se haya acordado en el contrato.
- Demandar el incumplimiento de la promesa:
La parte afectada, podrá pedirle al Juez que ordene a la otra parte a cumplir, es decir una acción de cumplimiento.
- Resolución de contrato:
Otra alternativa es la resolución del contrato, es decir, que el juez declare la terminación del contrato de promesa de compraventa. Esto importante cuando las partes ya ha realizado pagos anticipados y ninguno sede a las diferencias, el juez podrá ordenar la resolución del contrato y la restitución de los bienes.
- Clausula penal:
En la promesa de compraventa se pueden incluir unas clausulas, que tienen como finalidad el pago anticipado de los perjuicios por el incumplimiento de un contrato.
¿ QUÉ PASA EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DE UNA DE LAS PARTES ?
La promesa tiene vigencia hasta la fecha en que se otorga la escritura pública y en caso de que uno de los promitentes no cumpla con lo contratado, quedara facultada la otra parte para solicitarle al Juez que se ordene el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo.
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Buenas noches Dres, vi por Internet la página de abogados y quisiera me asesoren de un caso que tengo ,voy a comprar una casa, el vendedor me dice que la casa esta a nombre de la madre que ya fallecio,este me dice que tiene un poder firmado por los hermanos para vender la casa,esta no tiene escritura,yo necesito saber si puede comprar asi de esa forma por un contrato de compra venta así este sin escritura la casa,y si puedo ir a la alcaldia y solicitar que ese impuesto quede a nombre mio,y ,mas adelante que puedo hacer para sacar o tramitar la escritura y que ya legalmente quede a nombre de mio..gracias
Buenos días.
Realmente leyendo lo que nos manifiesta esta comprando un problema.
Seguramente lo que usted va adquirir es una posesión, lo cual debe de quedar muy claro en el documento que van a redactar y debe de tener presente que usted no va ser dueño de la propiedad, sino de un posible derecho a futuro, porque no le esta vendiendo el dueño del inmueble, porque ellos son herederos y primero deben de adelantar una sucesión.
El tema de escrituración por alcaldia depende de cada caso en concreto.
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Feliz día
Hola buena tarde, estoy en proceso de comprar un lote aún sin construir, este no tiene escrituras publicas, sería por contrato de compra venta; el dueño me dice que el lote es una subdivisión de otro lote que era de la mamá y le heredó a varios hijos una parte, según lo que he investigado con los vecinos y casas del sector es cierto que la familia lleva en este lugar por más de 40 años.
Es viable comprar dicho terreno?
Buen día, comprarlo es viable pero no recomendable hasta que tenga su propia matricula inmobiliaria.