¿Qué riesgos tiene comprar en un remate judicial?
Antes de consignar su dinero conviene conocer los riesgos de comprar en remate judicial en Colombia. En esta guía los ordenamos según el momento en que aparecen y le explicamos cómo reducir cada uno con las reglas del Código General del Proceso.
Revisado por el equipo jurídico de Guerrero Abogados
Respuesta corta: Los principales riesgos son: no poder ver el bien antes, encontrar ocupantes o deudas de predial y administración, que existan gravámenes o embargos no resueltos, que el remate se suspenda porque el deudor paga o entra en insolvencia, perder el 50 % del depósito si no paga el saldo en 5 días y demoras en la entrega. La ley además limita las garantías del comprador en las ventas forzadas. Casi todos se reducen estudiando el expediente y el certificado antes de ofertar.
¿Es seguro comprar en un remate judicial?
Un remate judicial es un procedimiento reglado por los artículos 448 a 457 del Código General del Proceso, con control del juez y publicidad. Eso le da al comprador una base de seguridad jurídica: el bien se adjudica por orden judicial, el auto de aprobación ordena cancelar embargos y gravámenes del proceso, y el juez puede hacer la entrega si el secuestre no la hace.
Ahora bien, el comprador asume riesgos que no tendría en una compraventa normal. Usted compra un bien que no eligió vender su dueño, que muchas veces no pudo inspeccionar y cuyo historial conoce solo por los papeles. Para decidir bien, ordene los riesgos de comprar en remate judicial según el momento en que aparecen: antes de la audiencia, durante la diligencia y después de la adjudicación. Esa división le permite saber qué revisar en cada etapa y cuánto dinero tiene en juego en cada una. Si aún no conoce el procedimiento, empiece por nuestra guía de remates judiciales en Colombia.
Riesgos de comprar en remate antes de la audiencia
No poder ver el bien por dentro
Desde que se embarga y secuestra, el bien que va a remate judicial está bajo la custodia de un secuestre y, si es una casa, puede estar ocupada por el deudor. Muchas veces el postor solo ve la fachada o fotos del acta de secuestro. El riesgo es encontrar daños, humedades o reformas que no aparecen en el avalúo.
Avalúo desactualizado o alejado del mercado
Para inmuebles, el avalúo suele partir del catastral incrementado en un 50 %, y para vehículos del valor oficial para el impuesto, salvo dictamen pericial (art. 444 del CGP). Puede quedar por encima o por debajo del valor real. Un avalúo alto reduce su margen; uno bajo puede atraer más postores y subir el precio final.
Información jurídica incompleta
El aviso de remate judicial trae los datos básicos, pero no cuenta toda la historia. Es en el expediente y en el certificado de tradición donde aparecen otros embargos, hipotecas, derechos de cuota o problemas de titulación.
Riesgos jurídicos del bien
Estos son los riesgos de comprar en remate que más pleitos generan después de la adjudicación de un remate judicial:
- Gravámenes de acreedores no citados: el acreedor con garantía real debe ser citado al proceso (art. 462 del CGP). Si no lo fue, la cancelación de su hipoteca o prenda puede discutirse.
- Embargos de otros procesos: un mismo bien puede tener embargos de varios juzgados. Revise el orden de inscripción y qué se resolvió sobre ellos.
- Derechos de cuota: a veces se remata solo un porcentaje del inmueble, y el comprador termina en comunidad con otras personas.
- Falsa tradición o problemas de linderos: el certificado puede mostrar que el deudor no era pleno propietario o que el área no coincide.
- Arrendatarios o poseedores: un contrato de arrendamiento anterior al embargo, o un tercero que alega posesión, puede complicar y demorar la entrega.
Riesgos de comprar en remate durante la diligencia
Que la oferta sea rechazada
Un depósito por un valor inferior al 40 % del avalúo, una consignación con el número de proceso equivocado o una oferta por debajo del 70 % del avalúo dejan su postura por fuera (arts. 448, 451 y 452 del CGP). En los remates virtuales, enviar la oferta a un correo distinto del indicado tiene el mismo efecto.
Que el remate no se haga
El deudor puede pagar la deuda y las costas antes de que se inicie la audiencia, y el proceso termina por pago (art. 461 del CGP). También puede ser admitido en un trámite de insolvencia de persona natural, que suspende los procesos ejecutivos en su contra; lo explicamos en insolvencia y suspensión de procesos ejecutivos. En ambos casos el remate se cancela y el depósito se devuelve, pero usted pierde tiempo y el costo de oportunidad de su dinero.
Nulidades e irregularidades
Las irregularidades que puedan afectar la validez del remate deben alegarse antes de la adjudicación; las que se formulen después no se oyen (art. 455 del CGP). Esto protege al comprador, pero solo si el proceso se tramitó correctamente. Un problema en la notificación del deudor, por ejemplo, puede reabrir discusiones por otras vías. Por eso, al leer el expediente de un remate judicial, revise con especial cuidado cómo se notificó el mandamiento de pago.
Riesgos de comprar en remate después de la adjudicación
Perder la mitad del depósito
Si usted gana y no consigna el saldo del precio ni presenta el recibo del impuesto de remate del 5 % dentro de los 5 días siguientes, el juez imprueba el remate y usted pierde el 50 % del depósito a título de multa (art. 453 del CGP). En un inmueble con avalúo de $300.000.000, eso significa perder $60.000.000 de los $120.000.000 consignados.
Demoras en la aprobación y el registro
La ley da al juez 5 días para aprobar el remate después de pagado el saldo, pero la expedición de copias, oficios y el registro dependen de la carga del juzgado y de la oficina de registro o de tránsito. Pueden pasar meses antes de tener el bien a su nombre.
Demoras en la entrega
Si el secuestre no entrega el bien en 3 días, usted puede pedir que lo entregue el juez, sin que se admitan oposiciones (art. 456 del CGP). Aun así, la diligencia depende de la agenda del despacho o del comisionado.
Deudas del bien
Predial, cuotas de administración, servicios públicos, impuesto vehicular o parqueadero pueden estar atrasados. El CGP prevé reservar del producto del remate lo necesario para esos conceptos causados hasta la entrega, pero en la práctica el comprador suele tener que pagarlos primero y pedir el reembolso.
Lo que la ley no le da al comprador en un remate judicial
En una venta forzada hecha por autoridad de la justicia, el Código Civil reduce las garantías del comprador:
- No procede la rescisión por lesión enorme.
- No procede la acción redhibitoria por vicios ocultos.
- Si un tercero le quita el bien por un mejor derecho (evicción), el deudor solo está obligado a restituir el precio que produjo la venta.
Por eso la revisión previa pesa más que en una compra normal: después del remate judicial tiene menos herramientas para reclamar. Este es uno de los riesgos de comprar en remate que menos conocen los compradores primerizos, y explica por qué los inversionistas con experiencia descuentan del precio un margen para imprevistos.
Tabla de riesgos de comprar en remate y cómo reducirlos
| Riesgo | Momento | Cómo reducirlo |
|---|---|---|
| Bien en mal estado | Antes | Contactar al secuestre, leer el acta de secuestro, visitar el sector |
| Gravámenes u otros embargos | Antes | Certificado de tradición reciente y revisión del expediente |
| Oferta rechazada | Diligencia | Verificar depósito, número de proceso, valor y plazo |
| Pago del deudor o insolvencia | Diligencia | Revisar estados del juzgado el día anterior |
| Pérdida del 50 % del depósito | Después | Tener el saldo y el impuesto disponibles antes de ofertar |
| Deudas de predial o administración | Después | Consultarlas antes y guardar soportes para el reembolso |
| Ocupantes y entrega demorada | Después | Prever tiempo y costos de la diligencia de entrega |
Cómo reducir los riesgos de comprar en remate: lista de chequeo
- Lea el expediente completo: demanda, mandamiento de pago, notificación, embargo, secuestro, avalúo y liquidación del crédito.
- Pida el certificado de tradición actualizado o consulte el RUNT.
- Verifique la citación de acreedores hipotecarios o prendarios.
- Pregunte al secuestre por el estado y la ocupación del bien.
- Consulte deudas de impuestos, administración y servicios.
- Calcule el costo total con impuesto de remate, registro y reserva para imprevistos.
- Revise los estados del juzgado el día anterior al remate.
Si quiere aprender a hacer este análisis con casos reales, el curso de remates judiciales en Colombia dedica módulos completos al estudio de expedientes. Y si quiere entender el proceso del que nace el remate, revise nuestra guía del proceso ejecutivo en Colombia.
Consejo práctico: si el expediente tiene recursos sin resolver, solicitudes de nulidad o un deudor que acaba de cambiar de apoderado, tómese un tiempo antes de ofertar. Son señales de que la diligencia o la adjudicación pueden discutirse.
Conclusión
Los riesgos de comprar en remate judicial son reales, pero en su mayoría se pueden medir antes de consignar. Quien compra en un remate judicial con el expediente estudiado corre muchos menos riesgos que quien oferta solo con el aviso del periódico. La regla práctica es sencilla: no oferte por un bien cuyo expediente y certificado no haya leído, y no oferte sin tener el saldo listo. Cada caso es distinto, y un abogado puede ayudarle a valorar el suyo.
Video: ¿Qué riesgos tiene comprar en un remate judicial?
Preguntas frecuentes
¿Puedo perder todo el dinero del depósito?
Si no gana, el depósito se le devuelve. Si gana y no paga el saldo ni el impuesto dentro de los 5 días, pierde la mitad del depósito como multa (art. 453 del CGP) y el remate se imprueba.
¿Qué pasa si después del remate aparece un dueño con mejor derecho?
Es la llamada evicción. En las ventas forzadas el deudor solo está obligado a restituir el precio que produjo la venta. Por eso conviene estudiar la titulación del bien antes de ofertar.
¿Pueden anular un remate ya aprobado?
Las irregularidades del remate deben alegarse antes de la adjudicación; las que se presentan después no se oyen. Sin embargo, defectos graves del proceso, como una indebida notificación, pueden discutirse por otras vías, y eso es un riesgo que se valora revisando el expediente.
¿Comprar en remate es más riesgoso que comprar a un particular?
Tiene riesgos distintos. Hay control judicial y el auto de aprobación cancela gravámenes del proceso, pero el comprador no puede inspeccionar libremente el bien y tiene menos acciones por defectos. Por eso la revisión previa pesa más.
Asesoría legal sobre los riesgos de comprar en remate judicial
Si tiene dudas sobre los riesgos de comprar en remate judicial o necesita ayuda con su caso, nuestro equipo en Medellín y Bogotá puede revisarlo. Escríbanos o llámenos a la línea única 301 322 9007. Puede consultar la normativa vigente en SUIN-Juriscol, el sistema oficial de normas de Colombia, y agendar una cita con un abogado por WhatsApp.
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