¿Qué pasa después de ganar un remate judicial?

Lo que usted haga después de ganar un remate judicial define si el bien termina a su nombre o si pierde parte de su dinero. Le explicamos los pasos, los plazos y los documentos que exige el Código General del Proceso hasta recibir el bien.

Revisado por el equipo jurídico de Guerrero Abogados

Qué ocurre en la audiencia cuando usted gana

En la audiencia de remate, pasada la primera hora, el juez abre los sobres, lee las ofertas que cumplen los requisitos y adjudica el bien al mejor postor (art. 452 del CGP). En ese momento se elabora el acta de la diligencia, con su nombre, el valor de la oferta y el bien adjudicado. A los demás postores se les ordena devolver sus depósitos.

Ganar la licitación no lo convierte todavía en propietario. Usted queda como rematante, con obligaciones concretas y plazos cortos. Lo que viene después de ganar un remate se divide en cinco pasos, y en cada uno hay un plazo o un documento que no conviene descuidar. Si quiere repasar lo que ocurre antes de la audiencia, lea nuestra guía de remates judiciales en Colombia.

Paso 1: pagar el saldo dentro de los 5 días

El artículo 453 del CGP exige que el rematante consigne el saldo del precio dentro de los 5 días siguientes a la diligencia, a órdenes del juzgado, en la cuenta de depósitos judiciales del Banco Agrario. El saldo es la diferencia entre su oferta y el depósito del 40 % del avalúo que ya consignó.

Ejemplo: si el avalúo era $250.000.000, usted consignó $100.000.000 y ganó con $190.000.000, debe consignar $90.000.000 dentro de esos 5 días.

Paso 2: pagar el impuesto de remate del 5 %

Dentro del mismo plazo debe presentar el recibo de pago del impuesto de remate, equivalente al 5 % del valor final del remate (Ley 11 de 1987 y sus modificaciones). En el ejemplo anterior serían $9.500.000. Pregunte en el juzgado cómo y dónde se liquida, porque el recibo debe aportarse al expediente junto con el comprobante del saldo.

Paso 3: la aprobación del remate

Cumplidos el pago del saldo y del impuesto, el juez debe dictar el auto de aprobación del remate dentro de los 5 días siguientes (art. 455 del CGP). Antes de hacerlo verifica que la diligencia se haya hecho conforme a la ley.

Qué ordena el auto de aprobación del remate

Según el artículo 455 del CGP, el auto aprobatorio dispone, entre otras cosas:

• La cancelación de los gravámenes prendarios o hipotecarios de los acreedores citados al proceso (sobre estas garantías puede leer las hipotecas en Colombia), y de la afectación a vivienda familiar o el patrimonio de familia, si los hay.
• La cancelación del embargo y el levantamiento del secuestro.
• La expedición de copias del acta de remate y del auto aprobatorio, para su inscripción y protocolización cuando el bien está sujeto a registro.
• La entrega del bien al rematante por parte del secuestre, junto con los documentos que tenga en su poder.
• La entrega del producto del remate al acreedor hasta el monto del crédito y las costas, y del remanente al deudor o a quien lo haya embargado.

¿Se puede discutir la aprobación del remate?

Las irregularidades que puedan afectar la validez del remate deben alegarse antes de la adjudicación; las solicitudes de nulidad que se presenten después no se oyen (art. 455 del CGP). Esto da estabilidad a su compra, aunque el auto puede ser objeto de los recursos que la ley permita. Revise los estados del juzgado y espere a que el auto quede en firme antes de tramitar el registro.

Paso 4: registrar el remate

Con la aprobación del remate, el juzgado expide la copia del acta y del auto. Lo que sigue depende del bien:

Tipo de bien	Dónde se registra	Documentos usuales
Casa, apartamento o lote	Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y protocolización en notaría	Copia del acta y del auto aprobatorio, oficios de cancelación de embargo y gravámenes
Carro o moto	Organismo de tránsito donde está matriculado (queda en el RUNT)	Copia del acta y del auto, oficios de levantamiento del embargo y cancelación de la prenda
Acciones o cuotas sociales	Sociedad o cámara de comercio, según el caso	Copia del acta y del auto aprobatorio

Para inmuebles, la copia del acta y del auto se inscribe en el folio de matrícula y luego se protocoliza en una notaría; una copia de la escritura se agrega al expediente. Usted asume los derechos de registro, el impuesto de registro y los gastos notariales que correspondan. Para vehículos, pida al juzgado los oficios dirigidos al organismo de tránsito y radíquelos usted mismo para agilizar el trámite.

Paso 5: recibir el bien

El auto aprobatorio ordena al secuestre entregarle el bien. Si el secuestre no cumple dentro de los 3 días siguientes al recibo de la comunicación, usted puede pedir que el juez haga la entrega. En esa diligencia no se admiten oposiciones ni se puede alegar derecho de retención por mejoras (art. 456 del CGP).

Cuando el bien está ocupado por el deudor o por terceros, la entrega puede requerir una diligencia con apoyo de la policía, y su fecha depende de la agenda del despacho o del comisionado. Al recibir, revise el estado del bien y deje constancia en el acta.

Cronograma típico después de ganar un remate

Etapa	Plazo legal	Qué hace usted
Adjudicación	El día de la audiencia	Firmar el acta y guardar copia
Pago del saldo	5 días siguientes	Consignar en el Banco Agrario a órdenes del juzgado
Impuesto de remate	5 días siguientes	Pagar el 5 % y aportar el recibo
Aprobación del remate	5 días después del pago	Hacer seguimiento a los estados
Entrega por el secuestre	3 días desde la comunicación	Pedir entrega judicial si no cumple
Registro	Sin plazo legal fijo	Radicar en registro o tránsito y pagar derechos

Los plazos del juzgado no siempre se cumplen al día, por la congestión de los despachos. Prevea varios meses entre la audiencia y el momento en que el bien queda registrado a su nombre y en su poder.

¿Qué pasa si no paga a tiempo?

Si no consigna el saldo o no presenta el recibo del impuesto dentro de los 5 días, el juez imprueba el remate y usted pierde el 50 % del depósito a título de multa (art. 453 del CGP). Luego se fija una nueva fecha para el remate judicial (art. 457 del CGP). En el ejemplo de un avalúo de $250.000.000, la multa sería de $50.000.000.

Este es el error más costoso después de ganar un remate. Por eso, antes de ofertar, asegúrese de tener el dinero del saldo disponible en su cuenta. No cuente con un crédito que todavía no le han aprobado.

Gastos que pueden aparecer después de ganar un remate

• Predial y valorización pendientes del inmueble.
• Cuotas de administración atrasadas, si el bien está en propiedad horizontal.
• Servicios públicos suspendidos o con deuda.
• Parqueadero o bodegaje, en el caso de vehículos.
• Impuesto vehicular atrasado, que tránsito suele exigir para el traspaso.

El CGP prevé reservar del producto del remate lo necesario para cubrir impuestos, servicios públicos, cuotas de administración y gastos de depósito causados hasta la entrega. Después de ganar un remate, consulte cada una de estas deudas antes de recibir el bien. Si usted paga alguno de estos valores, pida el reembolso dentro del proceso y aporte los recibos. Hágalo pronto, antes de que el juzgado entregue el dinero al acreedor.

¿A dónde va el dinero que usted pagó?

El producto del remate se destina primero a pagar el crédito y las costas del acreedor, según la liquidación aprobada en el proceso. Si sobra dinero, el remanente se entrega al deudor o al juzgado que lo haya embargado en otro proceso. Usted, como rematante, no participa de esa distribución, salvo en lo que tenga que ver con reembolsos de gastos. Para entender de dónde viene esa liquidación, puede leer nuestra guía del proceso ejecutivo en Colombia.

Conclusión

Después de ganar un remate judicial, el orden es claro y los plazos son cortos: saldo e impuesto en 5 días, auto de aprobación del remate, registro y entrega. Si quiere practicar estos pasos con expedientes reales, el curso de remates judiciales en Colombia los recorre uno por uno. Y si su caso tiene ocupantes, deudas o demoras, un abogado puede revisarlo y hacer el seguimiento ante el juzgado.

Video: ¿Qué pasa después de ganar un remate judicial?

Preguntas frecuentes

¿Desde cuándo soy dueño del bien rematado?

Para inmuebles y vehículos, la propiedad se consolida con el registro del acta y del auto de aprobación del remate en la oficina de registro o en tránsito. Antes de eso usted tiene un derecho reconocido en el proceso, pero el bien no figura a su nombre.

¿Puedo pedir más plazo para pagar el saldo?

El artículo 453 del CGP fija 5 días, y no prevé una prórroga a favor del rematante. Si no paga en ese término, el remate se imprueba y pierde la mitad del depósito.

¿Qué hago si el secuestre no me entrega el bien?

Si no lo entrega dentro de los 3 días siguientes a la comunicación, pida al juez que haga la entrega. En esa diligencia no se admiten oposiciones ni se puede alegar derecho de retención por mejoras (art. 456 del CGP).

¿Quién paga los gastos de registro y notaría?

Los asume el rematante, junto con el impuesto de registro que corresponda. Inclúyalos en su presupuesto antes de ofertar, porque pueden sumar una cifra considerable en inmuebles de alto valor.

Asesoría legal sobre lo que sigue después de ganar un remate judicial

Si tiene dudas sobre lo que sigue después de ganar un remate judicial o necesita ayuda con su caso, nuestro equipo en Medellín y Bogotá puede revisarlo. Escríbanos o llámenos a la línea única 301 322 9007. Puede consultar la normativa vigente en SUIN-Juriscol, el sistema oficial de normas de Colombia, y agendar una cita con un abogado por WhatsApp.