ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

El contrato de arrendamiento está regulado en el artículo 1973 del código civil en el que se indica que a través de esta figura se obligan dos personas, la una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar un precio determinado. Ahora, hablando específicamente del contrato de arrendamiento de vivienda urbana el legislador expidió la ley 820 de 2003, en ella se encuentran regulados los derechos y obligaciones de las partes, el subarriendo, el valor máximo de la renta y las causales de terminación del mismo.

PARTES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

▶ ARRENDADOR

es la persona que entrega el bien en arriendo, generalmente es el dueño, pero también puede serlo el poseedor, es decir, aquella persona que tiene como finalidad el adquirir la propiedad de un bien por el paso del tiempo. En este caso el contrato es inoponible al verdadero dueño, o sea que este puede pedir que se le restituya el bien y el poseedor deberá indemnizar al arrendatario.

▶ ARRENDATARIO

Es la persona a la que se le arrienda el bien. Por regla general, los arrendadores y las inmobiliarias exigen a un codeudor quien es una persona que ayuda a asegurar el cumplimiento de las obligaciones.

CONTENIDO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA

▶ ELEMENTOS ESENCIALES

El contrato de arrendamiento debe tener como mínimo dos elementos, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, esta debe ser determinada, es decir, debe quedar clara su identificación con el fin de que se pueda localizar fácilmente. Por otro lado, está el precio o canon que puede pactarse en moneda nacional o extranjera, aunque el artículo 19 de la ley 820 indica que si el precio se pacta en moneda extranjera el pago debe realizarse con moneda nacional.

▶ ELEMENTOS ACCIDENTALES 

Las partes pueden estipular todo aquello que a bien tengan, siempre y cuando no lo hagan en contra de lo que estipule la ley. A continuación, se muestran algunos ejemplos de lo que se puede pactar como elementos accidentales:

▷ CLÁUSULA PENAL:

esta es una sanción que se pacta a favor de una o de ambas partes, se pacta con el fin de recibir un dinero cuando hay incumplimiento de una o de todas las obligaciones, este incumplimiento tiene que ver con la ejecución tardía o defectuosa de la obligación. Su valor tiene un límite, este no puede ser mayor al doble de la obligación principal, es decir, al doble de los cánones del período inicial.

▷ CLÁUSULA COMPROMISORIA:

con esta se busca que en caso de que se presente un conflicto entre las partes, este no sea conocido por la justicia ordinaria sino por un tribunal de arbitramento.

▷ CLÁUSULA DE OPCIÓN DE COMPRA:

en esta cláusula se pacta que el arrendador conceda al arrendatario la opción de que pueda comprar el bien.

▷ CLÁUSULA DE PREFERENCIA:

aquí el arrendador se obliga a preferir al arrendatario en caso de que vaya a vender el inmueble. Esta cláusula no puede ser superior a un año y si se establece por un término mayor se reduce.

▷ CLÁUSULA DE APROPIACIÓN DE MEJORAS: 

busca que las mejoras que se realicen queden a favor del propietario del inmueble.

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OBLIGACIONES:

▶ ARRENDADOR:

Tiene tres obligaciones básicas:

• Entregar el bien
• Repararlo
• Permitir la tenencia tranquila del arrendatario

Adicionalmente, hay otras obligaciones para el arrendador reguladas específicamente para vivienda urbana y son:

• Entregar copia del contrato de arrendamiento
• Entregar copia normativa del reglamento de propiedad horizontal
• Pagar servicios públicos domiciliarios cuando así se pacte
• Pagar las cuotas de administración cuando así se pacto
• Expedir recibo de constancia del pago del canon

▶ ARRENDATARIO:

El arrendatario, al igual que el arrendador en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana tiene unas obligaciones generales para todos los contratos que son las que se encuentran en el código civil, estas son:

• Pagar el canon
• Conservar el bien
• No destinarlo a una finalidad distinta de la prevista en el contrato
• No subarrendar
• No ceder el contrato

Hay otras obligaciones que se aplican específicamente al contrato de arrendamiento de vivienda urbana y son:

• Cumplir el reglamento de propiedad horizontal cuando este sometido a ese régimen
• Pagar servicios públicos
• Pagar cuotas de administración

TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA:

Tratándose del contrato de arrendamiento de vivienda urbana hay que diferenciar entre las causales que puede aducir el arrendador y las que puede aducir el arrendatario.

▶ ARRENDATARIO:

• Incumplimiento del contrato: como vimos en el numeral anterior el arrendador tiene una serie de obligaciones, en caso de que no las cumpla se le permite al arrendatario dar por terminado el contrato.
• Vencimiento del término: el arrendatario siempre puede pedir la terminación del contrato ante el vencimiento del término. Esta causal, en arrendamiento de vivienda urbana, aplica únicamente para el arrendatario, quien debe avisar al arrendador mínimo con tres meses de antelación al vencimiento del plazo. En este caso, el arrendatario no debe pagar ningún tipo de indemnización.
• Terminación unilateral del contrato con indemnización: la ley permite al arrendatario dar por terminado el contrato durante el período inicial o de cualquiera de sus prórrogas, siempre y cuando lo anuncie por servicio postal autorizado y consigne una indemnización por un valor equivalente al de tres cánones de arrendamiento.

▶ ARRENDADOR:

• Incumplimiento del arrendatario: en caso de que el arrendatario incumpla con cualquiera de sus obligaciones, el arrendador podrá pedir la terminación del contrato por incumplimiento.
• Restitución especial: los procesos de restitución especial son justificados por la necesidad que tiene el arrendador de que le restituya el bien. Son tres las causales:

Necesidad de habitación propia como mínimo por un año.

Necesidad de reparaciones, demolición y obra nueva.

Venta del inmueble con obligación de entregar.

• Terminación unilateral con indemnización: si el arrendador no está cobijado por ninguna de las dos causales anteriores, entonces debe terminar unilateralmente con indemnización. Esta opera de manera similar a la causal que tiene el arrendatario, solo hay una diferencia, y es que solo se puede realizar durante las prórrogas y no durante el período inicial del contrato.