Prescripción de deudas de arriendo: plazos para cobrar cánones
La prescripción de la deuda de arriendo no tiene un solo plazo: los cánones atrasados prescriben a los 5 años si el cobro se apoya en el contrato escrito y a los 3 años si el inquilino firmó una letra o un pagaré. Cada mes de arriendo se cuenta por separado.
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Respuesta corta (prescripción de deudas de arriendo): El arrendador tiene 5 años, contados desde la fecha en que cada canon debió pagarse, para demandar ejecutivamente con el contrato de arrendamiento. Si respaldó la deuda con letra o pagaré, la acción cambiaria dura 3 años. Pasado el plazo, la deuda no se borra, pero deja de ser exigible ante un juez si el inquilino alega la prescripción.
Plazos de la prescripción de la deuda de arriendo según el documento
En Colombia la prescripción de la deuda de arriendo depende del documento con el que el arrendador pretenda cobrar. El Código Civil, en el artículo 2536, fija dos plazos generales: 5 años para la acción ejecutiva y 10 años para la acción ordinaria. El Código de Comercio, en el artículo 789, fija 3 años para la acción cambiaria de letras y pagarés.
| Documento | Tipo de acción | Plazo |
|---|---|---|
| Contrato de arrendamiento escrito y firmado | Ejecutiva (art. 2536 Código Civil) | 5 años por cada canon |
| Letra de cambio o pagaré firmado por el inquilino | Cambiaria (art. 789 Código de Comercio) | 3 años desde el vencimiento |
| Contrato verbal, solo con recibos o mensajes | Ordinaria (art. 2536 Código Civil) | 10 años |
El contrato de arrendamiento firmado por ambas partes presta mérito ejecutivo: el arrendador puede ir directo al proceso ejecutivo sin probar primero que la deuda existe. Por eso el plazo que más importa en la práctica es el de 5 años. Los servicios públicos no pagados siguen la regla del documento que los respalda; sobre ellos puede leer nuestra guía de prescripción de deudas de servicios públicos.
Cómo se cuenta la prescripción para cada canon
Este es el punto que más confunde. La deuda de arriendo no es una sola obligación: cada canon mensual es una obligación independiente, con su propia fecha de vencimiento. Por eso el plazo se cuenta mes por mes.
- Ubique la fecha de pago de cada canon según el contrato (por ejemplo, el día 5 de cada mes).
- Al día siguiente de ese vencimiento empieza a correr el plazo de 5 años (contrato) o de 3 años (título valor).
- Verifique si hubo algún hecho que interrumpa la prescripción: un abono, un acuerdo de pago firmado, un reconocimiento escrito de la deuda o la notificación de una demanda (artículos 2539 y 2540 del Código Civil).
- Si no hubo interrupción, el canon más antiguo prescribe primero y los demás van prescribiendo en cadena.
Un ejemplo: un inquilino dejó de pagar desde enero de 2021 y entregó el inmueble en junio de 2021. El canon de enero de 2021 prescribió en enero de 2026, el de febrero en febrero de 2026, y así sucesivamente. Si el arrendador demanda en octubre de 2026 con el contrato, todos los cánones estarían prescritos.
Recuerde que la prescripción no borra la deuda. La obligación se convierte en una obligación natural: existe, pero el acreedor ya no puede exigirla a través de un juez.
Para el arrendador: cobrar antes de que prescriba
Si usted es el propietario y tiene cánones sin pagar, no espere:
- Revise su contrato. Confirme que esté firmado por el inquilino y, de ser posible, por el codeudor. Sin firma, el documento no presta mérito ejecutivo.
- Haga un cobro escrito. Una carta o correo donde el inquilino reconozca la deuda o pida plazo interrumpe la prescripción. Guarde la respuesta.
- Firme un acuerdo de pago. Un acuerdo escrito con fechas y montos reinicia el conteo del plazo.
- Demande a tiempo. La demanda interrumpe la prescripción desde su presentación, siempre que el mandamiento de pago se notifique al deudor dentro del año siguiente (artículo 94 del Código General del Proceso). Demande también al codeudor solidario.
Si el proceso ya está en curso, no lo abandone: un ejecutivo inactivo durante un año puede terminar por desistimiento tácito y usted perdería la interrupción de la prescripción. Nuestros abogados civiles en Medellín y abogados civiles en Bogotá le ayudan a estructurar el cobro y a vigilar los plazos.
Para el inquilino: alegar la prescripción de la deuda de arriendo
Si usted fue inquilino y lo demandan o lo cobran por cánones de hace varios años, revise las fechas con calma. La prescripción no opera sola: el juez no puede declararla de oficio, usted debe pedirla.
Si ya le llegó la demanda
Cuando le notifiquen el mandamiento de pago, tiene 10 días para proponer excepciones (artículo 442 del Código General del Proceso). Entre ellas debe incluir la excepción de prescripción, indicando canon por canon cuáles ya superaron el plazo. Si no la propone en ese término, el juez seguirá adelante con la ejecución. Amplíe el tema en nuestra guía sobre qué hacer ante una demanda ejecutiva por deudas.
Si solo lo cobran por fuera del juzgado
Puede enviar una comunicación escrita al arrendador o a la inmobiliaria indicando que los cánones están prescritos y que no reconoce la deuda. No ofrezca abonos ni firme acuerdos, porque eso puede reiniciar el plazo. Consulte también nuestra guía general de prescripción de deudas en Colombia.
Cómo le ayudamos en Guerrero Abogados
En Guerrero Abogados revisamos su contrato, sus recibos y las fechas de cada canon para determinar si la deuda de arriendo está prescrita o si todavía es exigible. Representamos tanto a arrendadores que necesitan cobrar a tiempo como a inquilinos que deben defenderse en un proceso ejecutivo. Atendemos en nuestras sedes de Medellín (Calle 49 # 50-21) y Bogotá (Carrera 13 # 37-43), y de forma virtual en toda Colombia. Si quiere que un abogado revise su caso, escríbanos por WhatsApp al 301 322 9007. Si necesita ayuda en un caso de prescripción de deudas de arriendo, cuéntenos los detalles.
Preguntas frecuentes: Prescripción de deudas de arriendo
¿En cuánto tiempo prescribe una deuda de arriendo en Colombia?
Si el arrendador cobra con el contrato escrito, la acción ejecutiva prescribe en 5 años por cada canon. Si el inquilino firmó una letra o un pagaré, la acción cambiaria prescribe en 3 años. Sin documento firmado, el plazo de la acción ordinaria es de 10 años.
¿La prescripción se cuenta desde que me fui del inmueble?
No. Se cuenta desde la fecha en que cada canon debió pagarse. Por eso los meses más antiguos prescriben primero y los más recientes después, aunque usted haya entregado el inmueble en una sola fecha.
¿Si pago un abono se reinicia el plazo de prescripción?
Sí. Un abono, un acuerdo de pago o un reconocimiento escrito de la deuda interrumpen la prescripción y el conteo vuelve a empezar desde cero. Antes de pagar o firmar algo, revise si la deuda ya estaba prescrita.
¿El juez declara la prescripción de la deuda de arriendo automáticamente?
No. El inquilino debe proponerla como excepción dentro de los 10 días siguientes a la notificación del mandamiento de pago. Si no lo hace, el proceso sigue adelante aunque los cánones estén prescritos.
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